Jak na nowych zasadach odzyskać pieniądze z licytacji nieruchomości

Po zmianie przepisów w licytacji bierze udział więcej osób, bo komornik informuje o niej na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej

Egzekucję z nieruchomości może prowadzić tylko komornik działający przy sądzie, w którego okręgu znajduje się mieszkanie, budynek lub działka należące do dłużnika. Wierzyciel nie może swobodnie wybrać komornika z rewiru w innej miejscowości. Takie same ograniczenia w wyborze komornika są wówczas, gdy egzekucja prowadzona jest z użytkowania wieczystego lub z własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego. Komornik o wszczęciu i ukończeniu egzekucji powinien zawiadomić sąd, przy którym działa.

Najpierw wezwanie

Egzekucję z nieruchomości komornik wszczyna po otrzymaniu wniosku od wierzyciela z dołączonym do niego tytułem wykonawczym. Jest to tytuł egzekucyjny (np. wyrok zasądzający roszczenie) opatrzony klauzulą wykonalności.

We wniosku należy opisać nieruchomość, z której mają być ściągnięte zadłużenia. Wierzyciel określa jej przeznaczenie, podaje adres i numer księgi wieczystej. Gdy nie została ona założona, do wniosku dołącza się zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów. Powinno ono wskazywać właściciela oraz obciążenia gruntu czy budynku ujawnione w zbiorze dokumentów.

Z jednej nieruchomości może być prowadzona tylko jedna egzekucja. [Przykład 1]

Zanim nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji, komornik podejmuje działania zmierzające do szybszego odzyskania pieniędzy od dłużnika. Wzywa dłużnika do zapłacenia długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania jego dóbr. Dłużnik może się bronić i na wezwanie do zapłaty może wnieść skargę na czynności komornika.

Gdy zobowiązany nie zapłaci, komornik przystępuje do obwieszczeń i zawiadomień o terminie opisu i oszacowania. Powinien to zrobić nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

W razie gdyby wezwanie okazało się skuteczne i dłużnik zapłacił zobowiązanie, egzekucja zostanie umorzona. Regulując świadczenie, może on jednak zapobiec sprzedaży nieruchomości na licytacji tylko do momentu zamknięcia przetargu. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z 9 sierpnia 2000 r. (sygn. akt I CKN 761/00, opublikowany w Biuletynie Sądu Najwyższego z 2000 r. nr 10, s. 13).

Wpis w księdze

W tym samym czasie komornik wysyła dłużnikowi wezwanie do zapłaty i składa wniosek o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Gdy dla nieruchomości nie jest prowadzona ani księga wieczysta, ani zbiór dokumentów, komornik nie może złożyć wniosku o założenie takiej księgi. Może to uczynić wierzyciel. Tak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z 24 września 1986 r. (w sprawie sygn. akt III CZP 63/86, opublikowanym w OSNCP nr 10 z 1987 r., poz. 151).

Na wniosek komornika albo wierzyciela sąd dokonuje w księdze wieczystej wpisu w formie ostrzeżenia. Gdy nieruchomość jest objęta wspólnością ustawową małżonków, ostrzeżenie może zostać wpisanie tylko wówczas, gdy wierzyciel ma tytuł wykonawczy przeciwko obojgu małżonkom. [Przykład 2]

Wykreślenie ostrzeżenia następuje na wniosek komornika w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Zajęcie nieruchomości

Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów procedury cywilnej uległy zmianie obowiązki i uprawnienia dłużnika dotyczące zajętej nieruchomości. Dotyczą one pobrania przez niego z góry czynszu najmu lub dzierżawy jeszcze w okresie poprzedzającym dokonanie zajęcia. W razie pobrania ich za czas dłuższy niż trzy miesiące (czynsz) lub dłuższy niż sześć miesięcy (dzierżawa) najemca lub dzierżawca muszą po raz drugi uiścić te opłaty komornikowi. Będą mogli wówczas domagać się od dłużnika zwrotu uregulowanej po raz drugi kwoty.

Dłużnik nie może również obciążać swoich dóbr po ich zajęciu na poczet długów ani dysponować opróżnionym miejscem hipotecznym. Bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji będzie też oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem albo dzierżawę.

Zarządzać zajętą nieruchomością może nadal dłużnik albo inny zarządca ustanowiony przez sąd. Z uzyskanych dochodów pokrywają oni koszty egzekucji, swoje wynagrodzenie i własne wydatki, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości, a nawet alimenty zasądzone od dłużnika. Oprócz tego płacą należności podatkowe z nieruchomości, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu oraz należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości.

Opis i oszacowanie

Gdy dłużnik nie zapłaci w wyznaczonym terminie, komornik na wniosek wierzyciela dokona opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. [Przykład 3]

O terminie opisu i oszacowania zawiadamia uczestników i zamieszcza obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza albo prezydenta miasta). Wzywa w nim uczestników (których jeszcze nie zna) lub inne osoby (które roszczą sobie prawo do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych), aby przed dokonaniem opisu zgłosili swoje prawa.

Może się zdarzyć, że opis i oszacowanie nie zostaną ukończone w terminie wskazanym w zawiadomieniu. Wtedy komornik musi zawiadomić uczestników o dokonaniu tych czynności i dokonać obwieszczenia. [Przykład 4]

Opis i oszacowanie można zaskarżyć do sądu w ciągu dwóch tygodni od ukończenia czynności. Gdy nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia biegnie od dnia, w którym zostało doręczone uczestnikom zawiadomienie. Natomiast na postanowienie sądu w tej materii przysługuje zażalenie.

Po dokonaniu opisu i oszacowania komornik rozpoczyna przygotowania do licytacji. Sporządza obwieszczenie, które doręcza uczestnikom postępowania, gminie, urzędowi skarbowemu (właściwemu dla miejsca położenia nieruchomości) i organowi ubezpieczeń społecznych. Co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji ogłasza je publicznie w budynku sądu i w lokalu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Osoby przystępujące do przetargu muszą wpłacić rękojmię. Wynosi ona jedną dziesiątą sumy oszacowania i trzeba ją wpłacić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Jeśli nieruchomość nie została sprzedana na pierwszej licytacji, na wniosek wierzyciela komornik wyznacza drugą licytację. Cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość.

Gdy na drugiej licytacji nikt nie nabył nieruchomości, a po licytacji wierzyciel nie zdecydował się, by przejąć ją na własność, wówczas postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone.

Nowa egzekucja może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od drugiej licytacji. Gdy nastąpi to przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, można nie dokonywać nowego opisu i oszacowania. Jednakże dłużnik i wierzyciel mogą wystąpić z wnioskiem, w którym zażądają nowego opisu i oszacowania.

Podczas licytacji może dojść do przybicia. Po zamknięciu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbywała się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd ma prawo odmówić przybicia, gdy stwierdzi naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji, o ile to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik przetargu. Sąd może także odmówić przybicia, jeżeli:

wuczestnik nie dostał zawiadomienia o licytacji. Jeżeli jednak był na licytacji i nie wystąpił ze skargą na to uchybienie, to nie może ono stanowić podstawy do odmowy przybicia;

wpostępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu.

Na postanowienie sądu o przybiciu przysługuje zażalenie. Po jego uprawomocnieniu się i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, na które również przysługuje zażalenie. Przenosi ono własność na nabywcę. Jest też tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i do opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń. Aby dokonać tych czynności, nie trzeba nadawać postanowieniu klauzuli wykonalności.

Po uprawomocnieniu się postanowienia nabywca wchodzi w prawa dłużnika, wynikające z umowy najmu i dzierżawy. Gdy takie umowy były zawarte na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może je wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia. Powinien przy tym zachować roczny termin wypowiedzenia (o ile umowa nie przewiduje krótszego).

PRZYKŁADY

1. Czy z nieruchomości można prowadzić tylko jedną egzekucję

Dłużnik oprócz domu nie ma innego majątku. Wierzyciel zlecił komornikowi egzekucję z tej nieruchomości, ale okazało się, że już wcześniej zaczął prowadzić z niej egzekucję inny wierzyciel. Czy w tej sytuacji po sprzedaniu nieruchomości na licytacji odzyska on swoje pieniądze?

Tak. W tym samym czasie z tej samej nieruchomości można prowadzić tylko jedną egzekucję. Gdy wierzyciel skierował wniosek, w którym wskazał nieruchomość objętą już wcześniej wszczętą egzekucją, to zostanie on potraktowany jako wniosek o przyłączenie się do egzekucji już wcześniej prowadzonej. Obowiązuje wtedy następująca procedura: komornik przekazuje wniosek komornikowi, który wcześniej rozpoczął egzekucję z tej nieruchomości. Zawiadamia również o tym wierzyciela. Drugi wierzyciel, który przyłączył się do postępowania, ma te same prawa co wcześniejszy. Po zgłoszeniu nowej wierzytelności komornik powinien ponownie wezwać dłużnika do zapłacenia długu. Drugi wierzyciel bierze również udział w podziale sumy uzyskanej w wyniku przeprowadzonej egzekucji.

2. Czy można zająć wspólną nieruchomość małżonków

Wierzyciel dysponuje tytułem wykonawczym, który został wystawiony tylko przeciwko mężowi. Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego. Czy komornik ma prawo dokonać zajęcia?

Tak. Na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko jednemu z małżonków komornik może zająć nieruchomość, która wchodzi w skład majątku wspólnego. Gdyby jednak żona dłużnika sprzeciwiła się zajęciu, to wówczas wierzyciel musi uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko niej. O sprzeciwie małżonki komornik musi zawiadomić wierzyciela. Powinien też pouczyć go o tym, że w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia musi wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi pod rygorem umorzenia egzekucji.

3. Czy składając wniosek o opis, wierzyciel musi dostarczyć jakieś dokumenty

Dłużnik nie uregulował należności nawet wówczas, gdy komornik zagroził mu sprzedaniem domu. Chcę złożyć wniosek o opis i oszacowanie budynku oraz doprowadzić do licytacji. Czy muszę również zgromadzić jakąś dokumentację?

Tak. Do wniosku wierzyciel musi dołączyć wyciąg, a w miarę potrzeby nawet odpis księgi wieczystej lub zaświadczenia z sądu wystawionego na podstawie zbioru dokumentów, który jest prowadzony dla tej nieruchomości. Zaświadczenie powinno wskazywać właściciela i zawierać wykaz obciążeń. Gdy budynek został objęty katastrem nieruchomości, to wtedy trzeba przedstawić także wyciąg z katastru. W razie braku księgi wieczystej wierzyciel musi przedstawić inny dokument, który potwierdza własność dłużnika.

Wierzyciel powinien złożyć wniosek na piśmie albo ustnie do protokołu.

4. Czy biegły musi oszacować nieruchomość przed wystawieniem jej na licytację

Wierzyciel domaga się zlicytowania mojego domu. Czy komornik musi powołać biegłego, aby ustalił jego wartość?

Tak. W celu ustalenia wartości budynku komornik musi powołać biegłego. Gdy nieruchomość była szacowana w ciągu sześciu miesięcy przed zajęciem, nie trzeba przeprowadzić ponownego oszacowania. W oszacowaniu osobno podaje się wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków. Osobno podawana jest wartość całości, a oddzielnie wartość tej części nieruchomości, którą wyliczono po to, aby została wystawiona na odrębną licytację. Gdy w okresie od sporządzenia opisu i oszacowania do licytacji zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, może zostać dokonany dodatkowy opis lub oszacowanie. Z wnioskiem w tej sprawie musi wystąpić dłużnik lub wierzyciel.

Podstawa prawna Art. 921 – 1003 ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

08/08/2012 | Autor: Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz | Źródło: Dziennik Gazeta Prawna artykuł z dnia 08.08.2012