Dłużnicy czynszowi-jak sobie z nimi poradzić

O tym, że windykacja należności w sektorze mieszkaniowym nie należy do najprostszych zadań, wiedzą wszyscy ci, którzy przygotowują comiesięczne zestawienia opłat czynszowych. Sytuacja ta ma odzwierciedlenie w dostarczanych przez Krajowy Rejestr Długów raportach, gdzie rynek nieruchomości przedstawiany jest jako jedna z najbardziej zadłużonych branż w naszym kraju.

Trzeba być gotowym na najgorsze, ponieważ ostatnie doniesienia medialne atakują nas ze wszystkich stron informacjami o tym, ile Polacy zarabiają, a na ile ich faktycznie stać. Dane te nie napawają zbytnim optymizmem. Podwyżki pensji zjada w tym roku inflacja, ceny podstawowych produktów poszybowały w górę, a na stacjach paliw zostawiamy coraz więcej pieniędzy. Jeśli dołożymy do tego kosztowne utrzymanie rodziny, czy kończący się program dopłat rządowych „Rodzina na swoim” - może się sumarycznie okazać, że ryzyko stania się dłużnikiem mieszkaniowym wzrasta u przeciętnego Kowalskiego z miesiąca na miesiąc.

Na szczycie piramidy priorytetów płatności u statystycznego Polaka stoi niewzruszenie od lat kredyt hipoteczny - jest to wynik silnie zakorzenionego wśród Polaków poczucia obowiązkowości w dokonywaniu tych opłat. Niestety coraz częściej w polskich rodzinach pojawiają się problemy ze spłacaniem zobowiązań o niższym poziomie priorytetowym, w tym nawet kredytów konsumenckich, zakupów ratalnych, czy opłat za telefon komórkowy.

Dodatkowo sytuację w płatnościach czynszowych pogarsza fakt usytuowania ich w piramidzie płatności na przedostatnim miejscu. Na liście priorytetów płatności wyprzedzają jedynie branżę komunikacyjną. Jest to stały trend utrzymujący się już od wielu lat.

Prewencja to podstawa

Obserwując działania wielu przedsiębiorstw można odnieść wrażenie, że łatwiej jest im naprawiać to, co zostało już zniszczone. Jak doskonale wszystkim wiadomo, rozsądniej jest jednak zapobiegać niż leczyć. Powstaje więc pytanie: co może w tej sytuacji zrobić sektor mieszkaniowy? Przede wszystkim regularnie weryfikować sytuację finansową swoich lokatorów i właścicieli mieszkań. Można to zrobić pobierając na ich temat raport z KRD. Aby to zrobić, trzeba uzyskać zgodę konsumenta na to sprawdzanie (art.24 ustawy z dnia 9 kwietnia 2010 roku o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych). Zdecydowanie warto dysponować numerem PESEL konsumenta. Pozwoli to na dopisanie go do bazy dłużników KRD w momencie daleko już aktywowanej procedury windykacyjnej.

Zapobieganie takim sytuacjom, w których lokator przestaje płacić za czynsz, to także wypracowywanie swojej pozycji jako eksperta w dziedzinie zarządzania należnościami, dbającego o prawidłowe relacje pomiędzy mieszkańcami a podmiotem zarządzającym. Wystarczy regularnie informować o konieczności regularnego opłacania czynszu, korzyściach z tego płynących dla mieszkańców, o konsekwencjach i sankcjach jakie mogą zostać uruchomione na skutek zalegania z opłatami, wywieszać w widocznych miejscach ogłoszenia, czy plakaty o aktywnej współpracy z podmiotem zewnętrznym wspierającym w działaniach windykacyjno-sądowych. Warto jest także przedstawiać się zawsze z poziomu zarządcy, który jest otwarty na negocjacje i propozycje mieszkańców na spłatę zadłużenia w wyjątkowych sytuacjach. Dodatkowo dobrze stworzony regulamin windykacyjny może pozytywnie zmotywować mieszkańców do regularnego opłacania czynszu.

Skuteczna windykacja

Działania przedsądowe i sądowe, które wliczane są w poczet windykacji należności przeterminowanych, należy prowadzić regularnie i rzetelnie, zwracając szczególną uwagę na negocjacje i propozycje drugiej strony, tj. umarzanie odsetek, rozkładanie zaległości na raty, odraczanie terminu płatności, czy odpracowywanie długu. Pamiętać należy także o dotrzymywaniu danego słowa - w momencie, gdy druga strona nie zastosuje się do oczekiwanych założeń, każda zapowiada sankcja powinna być gotowa do wprowadzenia jej w życie.

Sektor mieszkaniowy dodatkowo ma możliwość wykorzystywania odpowiednich zapisów prawnych znowelizowanej w 2010 roku ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, która daje możliwość dopisania m.in.:

-Informacji gospodarczej o osobach zamieszkujących z dłużnikiem, co do których przysługuje spółdzielni roszczenie z regulacją art.4 ust.6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
-Informacji o zobowiązaniach związanych z rozliczaniem tzw. mediów (prąd, gaz, ścieki)
-Zobowiązania wynikającego z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu
-Wierzytelności stwierdzonej tytułem egzekucyjnym opatrzonym klauzulą wykonalności.

Profesjonalizm przede wszystkim

Nie można zapominać też o tym, żeby unikać popełniania podstawowych błędów w procesie samej windykacji. Tym najczęściej popełnianym jest zwlekanie wierzyciela z pierwszym kontaktem i żywienie nadziei, że dłużnikowi samemu przypomni się zaległa należność. W windykacji będziemy mieć do czynienia zawsze z silnymi emocjami, wymówkami i unikami drugiej strony do uregulowania płatności na czas. Systematyczna jednak i regularna praca z dłużnikami, wiedza na temat ich sytuacji, znajomość historii dotychczasowych płatności, profesjonalne negocjacje i umiejętne stosowanie sankcji, gotowość do spotkań, podczas których przerzuci się odpowiedzialność na drugą stronę łagodnie jednocześnie dopracowując warunki spłaty długu - mogą zaowocować lepszą efektywnością oraz stałym podnoszeniem wartości przedsiębiorstwa zarządzającego mieszkańcami, jako marki dbającej o każdego mieszkańca i jego przyszły i obecny byt.

12/04/2012 | Autor: Alicja Banaś, Akademia Krajowego Rejestru Długów, trener biznesu. www.AkademiaKRD.pl | Źródło: www.AkademiaKRD.pl